Definition und Ermittlung des Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, ist also der Wert, zu dem unter gegebenen Umständen eine Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit verkauft werden kann. Grundlage für die Ermittlung sind zahlreiche Vorschriften und Gesetze sowie Daten aus eigenen Recherchen
- Baugesetzbuch
- Baunutzungsverordnung
- Bewertungsrichtlinien
- Bodenrichtwerte
- Kaufpreissammlungen
- Liegenschaftszinssätze
- Gutachterausschüsse
- uvm.
Ein häufiges Problem:
So sehen Sie
Ihr Haus:
So sieht der Käufer
Ihr Haus:
So sieht die Bank
Ihr Haus:
So sieht das Finanzamt
Ihr Haus:
So sieht das Gutachten
Ihr Haus:
Letztendlich regelt aber das Marktgeschehen die Preisbildung des Verkehrswertes. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der regionalen Entwicklung, der wirtschaftlichen Situation, dem Kapitalmarkt und schließlich nach Angebot und Nachfrage im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Erfahrungsgemäß sind bei der Verkehrs- wertermittlung Abweichungen von den subjektiven Vorstellungen des Käufers bzw. Verkäufers keine Seltenheit. Zu einem objektiven Wert für den beabsichtigten Kauf oder Verkauf eines Objektes kommt man mit einem Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen bzw. Gutachter.
Wie ist der Ablauf der Imobilienbewertung?
Zunächst wird in einem Vorgespräch der Anlass der Bewertung besprochen. Dies ist entscheidend für die Bestimmung des Wertermittlungstichtages. Dieser kann z.B. bei einer Bewertung aufgrund einer Ehescheidung viele Jahre zurückliegen. Weiterhin ist die Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen wichtig, wobei diese bei entsprechender Vollmacht auch vom Sachverständigen beschafft warden.
Weitere Ablaufschritte:
- Kontaktaufnahme und Vorbesprechung der Gegebenheiten (Bewertungsanlass, Objektart sowie vorhandene Unterlagen)
- Festpreisangebot inklusive aller zusätzlichen Leistungen
- Beauftragung durch Sie
- Ortstermin mit Innen- und Außenbesichtigung
- Einholung der erforderlichen (amtlichen) Unterlagen
- Gutachtenerstellung durch !MMO-Management
- Versand des Gutachtens sowie der Rechnung (ca. zwei bis vier Wochen nach Durchführung des Ortstermins)
- Nachgespräch mit Erläuterungen (soweit notwendig und gewünscht)
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten sind verschiedenste Unterlagen und Angaben notwendig:
- Auskünfte aus öffentlichen Registern (z.B. Grundbuch, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Altlasten)
- Bauzeichnungen, Wohnflächen- und Rauminhaltsberechnungen (soweit vorhanden)
- Die genaue Grundstücksgröße
- Ein Auszug aus der Flurkarte (Lageplan mit Flurstücksbezeichnung)
- Die Wohnfläche je Wohneinheit (bei einem Mehrfamilienhaus)
- Alle aktuellen Mietverträge bzw. die Aufstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten mit Vertragslaufzeit (Entfällt bei Eigennutzung)
- Ein aktueller Grundbuchauszug (Abteilung I und II)
- Die Heizkostenabrechnung der letzten 3 Jahre (falls ein Energieausweis erstellt werden muss)
- Miteigentumsanteil gemäß Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- ggf. weitere objektspezifisch notwendige Unterlagen (Mietverträge, Teilungserklärung, etc.)
Verwenden Sie hierzu unsere
Checkliste benötigter Unterlagen.Soweit diese Unterlagen in aktueller Ausführung nicht bei Ihnen vorhanden sind, übernimmt diese Aufgabe !MMO-Management gerne für Sie. Sollte ein Aufmaß der Wohnfläche und des Rauminhaltes notwendig sein, kann dies auch vor Ort erfolgen.
Wer kann eine Immobilienbewertung qualifiziert erstellen?
In der Regel wird die Grundstücks- bzw. Immobilienbewertung durch qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung durchgeführt. Im Sprachgebrauch wird der Begriff „Sachverständiger“ synonym benutzt mit dem Begriff „Gutachter“, wobei letzteres in Deutschland kein geschützter Begriff ist. Man unterscheidet im Rechtsverkehr folgende geläufige Formen:
- der bei der IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
- der freie Sachverständige (oft einem Verband angeschlossen)
- der zertifizierte Sachverständige.
Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung sollte folgende Punkte erfüllen:
- über mehrjährige Berufserfahrung verfügt,
- über überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse verfügt,
- Gutachten erstellen kann,
- in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebt,
- die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet.
Sachverständige haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Facility Management, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie, Stadtplanung oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Auch ein Gutachterausschuss erstattet Verkehrswertgutachten Nach § 193 BauGB. Für Immobilienfachleute wie z.B. Makler gibt es spezielle Qualifizierungswege über Bildungsakademien wie die DEKRA, Sprengnetter, etc.
Erfahren Sie mehr über die Bewertungsverfahren
